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二手房交易常見糾紛處置
發布時間: 2009-5-17 9:40:52 來源: 中國新聞網
文字 〖
 

一、賣方以房屋沒有取得權屬證書為由,要求確認房屋買賣合同無效。

沒有取得房地產權屬證書的房屋轉讓,實踐中主要是期房轉讓。賣方購買了預售商品房后,在沒有取得房屋產權證的情況下將房屋出售,后來又因為房價上漲要求毀約,請求按照國家《城市房地產管理法》第37條“未依法登記領取權屬證書的,不得轉讓”和本市“期房限轉”的規定,確認房屋買賣合同無效。

■律師觀點:目前我國的法律、行政法規并未明文禁止預售商品房再行轉讓!渡虾J腥嗣裾P于預售商品房轉讓問題的決定》中規定:“自2004年4月26日起,預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓,并按規定辦理房地產轉移登記;在取得房地產權證前,房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記”。這里所限制的是當事人在取得房地產權證之前的再轉讓行為,即買方可能要承擔實際無法取得房屋登記產權的風險;但并不影響房屋買賣合同的效力。

賣方在尚未取得房地產權證之前,雖不能享有房屋所有權,但享有買賣合同上的債權;而債權轉讓是我國《合同法》賦予合同當事人的權利之一,沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利。因此,賣方將期房再予轉讓并不違反法律的禁止性規定。所以,在實踐中買賣雙方可采用下列兩種方式來處理未取得所有權證的房屋轉讓問題:

第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件,即告知買方簽訂買賣合同時尚未取得小產證,待賣方取得房地產權證后及時辦理房屋交易過戶手續!逗贤ā返45條規定,當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,自條件成就時生效。但是,如果賣方惡意不辦理房地產權證并主張與買方簽訂的房屋買賣合同無效時,根據《合同法》第45條規定,當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的,視為條件已成就。所以,買方可以要求賣方繼續履行房屋買賣合同,賠償違約行為所造成的經濟損失。

第二種處理方式是買賣雙方先簽署購買房屋的意向協議書,約定待賣方房地產權證辦理完畢后,雙方再簽署正式的上海市房地產買賣合同以及辦理過戶手續。

由于期房轉讓限制頗多、變數不定,建議雙方在買賣合同或者意向協議書中增加違約責任條款,提高違約金金額,加大違約成本,限制惡意違約,以最大限度保護自己的合法權益。

 


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